신축빌라 결로 하자보수, 이행각서, 법적 대응 및 단열공사 모습

신축빌라 결로 하자보수, 이행각서, 법적 대응 및 단열공사 모습

 

신축빌라 결로현상 하자보수 해결 및 법적 문제

 

하자보수 책임 기간과 하자보수 요령

 

빌라 하자보수의 주체는 1차적으로 건축주에게 있다.

그러므로 빌라 하자보수 및 손해배상 등에 대한 요구는 건축주, 시공사에 하면 된다.

 

하자보수보증금은 건축주 등이 부도 등으로 재력이 부족한 경우를 대비하여 마련된 재원이다. 건축주가 재력이 되면 하자보수보증금과 상관없이 하자보수를 받으면 된다.

 

하자보수보증금을 초과하는 부분에 대해서는 건축주 등이 모든 책임을 10년간 부담하도록 법에 규정되어 있다. 대부분 빌라의 경우 예치된 하자보수보증금으로 하자를 제대로 보수할 수 없는 경우가 많다.

 

건축주에게 하자보수금을 추가로 청구해도 된다.

 

현재 발생한 결로 등 다른 하자부분에 대해 사진촬영을 해 두고, 결로 보수 내지 하자진단전문업체의 진단과 그에 따른 보수공사견적서를 받아 볼 것.

결로 보수공사를 위해 외부숙박을 해야 한다면 숙박비(모텔비기준), 이삿짐보관료, 청소비, 가구 등 피해 보상비 등을 손해배상 받을 수 있다.

 

결로하자는 근원적으로 해결하지 않으면 지속적으로 재발하는 고질적인 하자다. 또한 제대로 보수하기 위한 보수비도 적지 않은 금액이 나오게 된다.

 

그리고 상기 자료를 근거로 하여 건축주, 시공사 등에게 내용증명으로 빌라의 하자보수를 요구하고, 내용증명 상에 정해진 기간 내에 빌라의 하자보수가 이루지지 않으면 직접 보수하시고 건축주, 시공사 등에게 하자보수비 반환을 청구하면 된다.

 

직접 보수하는 경우 공사전/중/후 모든 과정에 대해 사진촬영을 해 두고, 하자보수비가 2000만원 미만이면 법률구조공단이나 법무사를 통해 법원에 지급명령신청을 하는 것이 좋다.

 

또한 빌라의 입주자대표회의를 통해 빌라 전반에 걸쳐 하자진단을 받고 그 결과를 근거로 하여 건축주 등에게 대해 빌라 하자보수를 요구하라.

 

일반적으로 하자는 눈에 띄는 하자는 20~30%에 불과하고, 하자보수를 할 수 없는 눈에 보이지 않는 하자(미시공/변경시공 등 부실시공, 관련법규위반, 설계도서 상이, 모델하우스/분양카다로그와의 상이 등)의 하자가 70~80% 정도 된다.

 

문제는 이러한 하자는 일반인들이 쉽게 발견하기 쉽지 않기 때문에 하자진단전문업체의 도움이 필요하며, 이러한 하자는 대부분 손해배상금으로 인정되어 각 세대에 지급이 되기 때문에 특히 중요하다.

따라서 하자진단업체의 전문적인 진단과 소송대리인의 도움을 통해 제대로 하자 항목을 발췌하여 건축주 등에게 하자보수를 요구하는 것이 유리하다.

 

그렇지 않고 건축주 등의 하자담보기간을 경과하여 향후에 매매 등을 하게 되면 매도인으로서 하자보수책임도 발생하게 되어 세대 내의 하자를 자비로 모두 보수해 줘야 한다.

 

사용검사일로부터 5년이 지나게 되면 시공사는 법적으로 하자보수책임이 면제되기 때문에, 되도록 기간 내에 하자진단을 받고 건축주 등과 하자보수 협의를 하고, 원만한 해결이 힘든 경우 바로 하자소송을 진행하는 것이 좋다.

 

통상 3년이 경과하게 되면 입주민의 사용상 과실로 인한 훼손이 인정되어 연차별로 감액이 되어 판결 시에는 하자보수금 및 손해배상금에서 20~40% 이상 감액이 되어 입주민들에게 불리하게 된다.

 

그러니 건축주 등의 하자담보책임기간 내에 제대로 하자를 보수 받는 것이 입주민들에게 가장 유리하다.

 

신축빌라 결로로 인한 하자보수관련(단열시공 해결)

 

<질문내용 2016.1.16> 2015년 여름에 필로티형 신축빌라에 2층 입주하여 살고 있습니다. 문제는 날씨가 추워지니 결로현상이 너무 심하게 발생해서, 특히 외벽 면 모서리부분에 물이 흐를 정도로 결로가 생깁니다. 또 외벽라인 따라 바닥은 얼음장처럼 차갑습니다. 그러니 하루 종일 난방을 때도 22도를 넘지 못합니다. 시공사에 이런 하자가 있다고 하니 생활 결로라고 했다가 그 정도 심하다고 하니 두세 번 와서 보고는 외 벽면 쪽으로 빙 둘러서 단열벽지 정도 부착해주겠다고 합니다.

단열벽지정도의 문제가 아니고 주차장 천정부분의 단열 문제로 보여지는데

시공사 측에서는 차일피일 날짜를 미루다가 10월에 하자보수 요청한 것을 제가 요즘 난리 부렸더니 1월 28일에 해주겠다고 합니다.

사실 하자보수는 요청을 받은 날로부터 15일 이내에 해주어야 하는 것으로 알고 있는데 시공사가 해주기로 한 날짜 전에 저희가 임의로 공사를 진행해도 되는 것인지도 궁금합니다. 시공사를 믿을 수 없어서 그럽니다.

자기들끼리 임기응변식으로 단열벽지 대충 붙여 놓고 끝낼것 같기도 해서요.

만약 단열문제가 맞다면

12월 난방비가 25만 원 정도로 폭탄 맞은 난방비 문제와 벽지에 핀 곰팡이로 인해 옷장까지 곰팡이가 생겼는데 그것에 대한 보상, 매일 걸레로 닦고 말리고 했단 수고에 대한 보상도 받을 수 있는지 문의 드립니다.

만약 이번에도 하자보수를 제대로 안 해주면 업체를 선정해서 하자 진단받고 공사를 진행할 계획입니다.

이때 발생하는 제반비용은 저희가 먼저 선 지급하고 나중에 시공사에서 받아내는 것인지, 아니면 진단 비용 및 공사비용을 업체에서 직접 시공사에 받아나는 것인지도 궁금합니다. 여유자금이 없어서 그렀습니다.

<단열공사전문님 답변 2016.1.17>

필로티 구조 2층 단열공사를 수도 없이 많이 진행해본 업체입니다. ^^ 

필로티 구조 2층은 내부 단열공사로 해결이 가능 합니다.

이는  뭐...업체의 시공 능력적인 것이므로  아무튼 그렇다는 것이고요.. 

질문자님께서 지금 잘 못 생각하시는 것도 몇가지 있어요.. 

일단 질문자님께서 결로로 인해 피해를 보았고...이는  시공사가 책임을 져야하는것은

맡는 것입니다.

물론 이마저도 시공사에서는 인정 안할수도 있어요...

즉  시공사는 시공을 제대로 했는데...질문자님이 환기나 관리를 잘 안해서   결로가 생기고 곰팡이가 생겼다고 생각하는 것이지요..

 

이런 경우 나중에...이것이 결로가 아닌 단열이 잘못되었다는 입증 문제로 넘어가게 됩니다.

입증방법은 간단하니...이것은 나중에 기회가 되면 더 말씀드리고요..

 

이런 상황에서 시공사가 큰 돈을 들여 공사를 해줄리도 없지요...

당연히 질문자님께서 생각하는 데로...싼가격의 대충 대충  한해 두해 시간을 보내려는 의도로 공사를 해주려 할것입니다.

 

이때 질문자님이 가장 해야할 대처 방법은요....

시공사가 해주는 공사를 받되...이후에 문제가 생기면...전체적인 단열공사와

그동안 피해본것들을 보상하라라는 각서를 받아두는 것입니다.

이 각서가 나중에 법적으로 진행될때 상당한 효과를 발휘할것입니다.

 

현재는 이게 최선이지요...

임의로 공사를 진행하시면 안되고요..

 

이럴 경우는 반드시 시공사에 먼저 알리셔야 합니다.

 

AS책임있는 누군가가 공사를 해주려하는데...그것을 믿지 못해 내맘대로 공사를

했고...그래서 그 비용을 내놔라...라고 한다면...이것이 더 상식적이지 못하다고 봅니다.

 

만약에 전문업체를 통해 진단을 받고...공사를 하려했더니..

그 비용이 몇백만원 나온게 아니고....몇천만원 나왔다면요...

어느 업체는 외부 마감재를 다 뜯고...집안 내외부 전부 다 뜯어 다시 고치고 해야완벽

하다는데...이렇게 되면 몇백만원 견적 부른 업체는  첨부터  우스워보이거든요..

몇천만원쯤 나와야  그게 완벽한것 같고...

 

이유야 어찌되었든...일단 전문업체 진단 받고...시공사에 알린후에..

공사비를 받고 시작해야겠지요...

시공사도 인정을 해야하는 문제이고...비용도 질문자님이 먼저내는것은 상당히 위험

하다고 봅니다.

 

두번째...기존 난방비나 가구 곰팡이 피해본것, 수고에 대한 보상등 피해보상은 어려워보입니다.

그게 원래 그렇데요..

예를 들면...빌려준 돈을 받지 못해 시름 시름 앓고...병원도 다니고...

그러다 법적으로 진행되어서 돈을 받게 되면...그걸로 끝이라네요..

제가 법은 잘 모르지만... 빚을 갚는 순간....채권자의  마음의 병도 사라진것으로

본답니다.

곰팡이 피해본 가구도 보통 곰팡이 제거 비용이 책정되겠지요...가구 교체비용등은

책정이 안되는 것처럼 말이죠..

가구가   골동품이거나 명품등...몇억씩 하는 것도 있을텐데...

 

결론적으로 말씀드리면...

질문자님께서 원하는 공사를 시공사에서 안해줄수 있으므로..

질문자님은 법적인 진행을 생각하고 대비해야할것으로 보입니다.

 

마지막으로 필로티 구조 2층집 단열시공 현장 관련 사진 자료 올려봅니다.

필로티 2층은 주차장쪽 기둥과 보가 단열재로 감싸지지 않기에 결로가 잘 발생합니다.

 

 

이 경우   주차장 천장 전부와...벽을 완전히 말아올리듯 단열을 해야 효과를 볼수 있으나

 

 

그렇다고 신축빌라인데   외부 마감재를 신경쓰지 않고  아무렇게나

단열공사를 할수는 없지요...

공동의 재산이므로....외부 마감재등을 생각하다보면...비용이 상당합니다.

  

그나마  주차장 천장 마감재만 분리후 보를 단열해주는 것도 하나의 방법이지만

사실...위에서 말씀드렸듯이...주차장 천장 보,,,옆 측면까지 완전히 말아올리듯

단열을 하지 않으면...반쪽 짜리 단열일 뿐입니다.

 

필로티 구조는 내부에서   직접 단열을 해주는 것이 가장 좋습니다.

제 경험상은 말이죠~~

 

벽과 바닥 둘다 단열을 하면 됩니다. ....

 

글출처:☞ 네이버iN지식 <신축빌라 결로로 인한 하자보수관련> 질문답변 

 

 

 

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